Tratando-se de contrato de locação, sempre surge a dúvida frequente sobre responsabilidade pelo pagamento do IPTU. Essa obrigação é do proprietário (locador) ou do inquilino (locatário)?
Para o Código Tributário Nacional (CTN), o IPTU é um imposto que se refere a propriedades, ou seja, em regra, o responsável final pelo pagamento é o dono da propriedade e não quem aluga.
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, dispõe que o proprietário de um imóvel é o responsável pelo pagamento dos impostos e taxas, salvo disposição expressa em contrário no contrato, conforme dispões o artigo 22, inciso VIII, in verbis:
Art. 22. O locador é obrigado a:
(…)
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
Conforme dispõe a norma, em regra, o locador é quem deve pagar o IPTU.
Todavia, a lei faz uma ressalva: “salvo disposição expressa em contrário no contrato”, isso quer dizer que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU poderá ser livremente ajustada entre as partes.
Na prática é muito comum que o contrato de locação transfira ao locatário a obrigação pelo pagamento do aluguel e de outras despesas, como por exemplo da contribuição de condomínio (se houver) e do IPTU.
De forma mais cristalina, a própria lei confirma a possibilidade de que seja atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, conforme dispõe o artigo 25, in verbis:
Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Por este motivo, é muito importante atentar-se ao contrato de locação, para verificar se o IPTU será incumbência do locador ou do locatário, mas lembre-se: Isso deve constar de forma expressa no contrato, sob pena de não ser reconhecido o que for pactuado de forma verbal, conforme decisão do TJRS neste sentido, in verbis:
APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. I. Por se tratar de relação verbal de locação, não há que se falar na aplicação de multa por eventual descumprimento de contrato. II. A lide versa acerca de pagamento de locativos, e não tendo vindo aos autos qualquer comprovante escrito acerca do repasse de valores, a testemunha pouco contribui – pois, a prova oral é frágil neste sentido. III. Por ser verbal a relação de locação, é do proprietário do imóvel a obrigação na quitação do IPTU. IV. Sucumbência redimensionada. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE RÉ. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 70083962308, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em: 25-06-2020)
Caso avençado que a obrigação será do locatário, é importante que o Locador fique atento quanto a quitação do IPTU (anualmente), isso porque, o locador é o contribuinte, responsável direto pelo pagamento do IPTU e caso haja qualquer a inadimplência junto ao ente municipal (prefeitura), o Locador poderá ter seu nome protestado, inscrito nos órgãos de proteção ao crédito, inscrito na dívida ativa, bem como figurar no polo passivo de uma ação de execução fiscal.
Ainda, também é possível que o proprietário do imóvel efetue o pagamento do IPTU e posteriormente solicite o ressarcimento do valor ou envie ao inquilino os boletos para o mesmo efetue o pagamento (constar em contrato).
Uma dica é que o proprietário do imóvel inclua o valor do IPTU no valor do aluguel, assim, o locador não correrá risco de ser surpreendido com débitos de IPTU.
Destarte, para que não haja qualquer dúvida na hora de pagar o IPTU, o ideal é que o locador e o locatário conversem a respeito e – o mais importante – que o contrato seja redigido por um especialista, para que tenha cláusulas claras e bem definidas, pois um contrato mal redigido pode ser fonte de muitos conflitos, inclusive com rasuras, veja-se decisão do TJRS sobre o assunto, in verbis:
RECURSOS INOMINADOS. COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL COMERCIAL. INADIMPLEMENTO DO ALUGUEL, IPTU, DESPESAS DE CONSUMO E REPAROS. DIVERGÊNCIA ACERCA DA VIGÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, EM FACE DAS RASURAS NO DOCUMENTO, QUE INVALIDAM O SEU CONTEÚDO. ÔNUS DA PROVA QUE TOCAVA À AUTORA, CONFORME ART. 373, I, CPC. DEVER DE RESSARCIR NÃO CONFIGURADO. INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. OMISSÃO DA LOCADORA NOS REPAROS NÃO CONFIGURADO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE OS DANOS NOS MÓVEIS DO REQUERIDO OCORRERAM EM RAZÃO DE GOTEIRAS NO IMÓVEL. CONJUNTO PROBATÓRIO NÃO COMPROVA NEXO CAUSAL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO CONTRAPOSTO. PRINCÍPIO DA IMEDIATIDADE. SENTENÇA CONFIRMADA, NA ÍNTEGRA. RECURSOS DESPROVIDOS. UNÂNIME.(Recurso Cível, Nº 71008844359, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Jerson Moacir Gubert, Julgado em: 24-08-2020)
Portanto, havendo previsão expressa de que o locatário será o responsável pelo pagamento do IPTU, tal encargo deverá ser cumprido, sob pena de sujeitar o locatário a uma ação judicial e, consequentemente, a rescisão do contrato de locação, despejo do inquilino e pagamento de todas as despesas devidamente atualizadas, inclusive honorários advocatícios e despesas judiciais.
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