Moradores de um condomínio foram surpreendidos com a majoração de contribuição condominial. A Assembleia geral ordinária (AGO) que deliberou sobre o assunto convocou os condôminos para deliberarem e votarem a respeito da previsão orçamentária.
Com isso, houve a inclusão do assunto, para deliberar sobre o “aumento” da contribuição de condomínio, no decorrer da assembleia.
Assim, um grupo de moradores impugnou o reajuste da taxa condominial aprovado em assembleia geral de R$ 415,00 para R$550,00, visto que o reajuste foi abusivo e não constava na ordem do dia da assembleia, ainda, os moradores alegaram que, posteriormente, não obtiveram acesso à ata e à lista de presença.
Ainda, os moradores também relataram que os condôminos apresentaram um abaixo-assinado, com mais de 1/4 de assinaturas, solicitando a convocação de nova assembleia, mas o pedido foi ignorado pela síndica.
Com isso, os moradores, patrocinados pelo escritório Rogério Santos, ajuizaram tutela cautelar antecedente, para SUSPENDER as deliberações da assembleia outrora realizada.
A respeito da tutela de urgência cautelar antecedente, o art. 305 do CPC, regulamenta a petição inicial da ação que visa à prestação de tutela cautelar em caráter antecedente, determinando a indicação da lide e seu fundamento, a exposição sumária do direito que se objetiva assegurar e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Conforme acima narrado, o condomínio, representado por sua síndica, providenciou a convocação dos condôminos, para a referida a assembleia, mas deixou de informar, na ordem do dia, que haveria um possível reajuste no valor da contribuição de condomínio, tampouco realizou a prestação de conta dos períodos anteriores, o que deveria ocorrer em AGO.
Veja-se que, a Assembleia Geral não pode deliberar sobre temas alheios à “ordem do dia”, inclusive, todos os condôminos devem ser convocados, conforme dispõe o artigo 1.354 do Código Civil. Na precisa abordagem de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:
“Se todos os condôminos não forem convocados para a reunião, a assembleia não poderá deliberar (art. 1.354 do CC). Mas não basta a simples convocação, na forma preconizada pela convenção. Necessário será que, na o direito à informação de cada condômino seja satisfeito, por ordem do dia, meio da divulgação dos temas que serão objeto de discussão, eis que passível de anulação qualquer decisão que recaia sobre matéria estranha ao ato convocatório, impondo obrigações ao condômino. (Curso de Direito Civil, Vol. 5, 8ª ed., JusPodivm, p. 754)”
Neste sentido é o entendimento dos Tribunais do país, conforme trecho do voto do Relator Des.(a) Antônio Bispo, do TJMG, “É defeso ao condomínio deliberar em assembleia temas não constantes da ordem do dia informada na convocação, eis que ausência de clareza fere a legalidade e vulnera o direito dos condôminos de serem devidamente informados” (TJMG – Apelação Cível 1.0024.10.169463-6/001, publicação 09/07/2021).
Assim, resta configurada irregularidade no ato convocatório, ensejando a nulidade da Assembleia, conforme entendimento do e. TJDFT, in verbis:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. TUTELA ANTECIPADA REQUERIDA EM CARÁTER ANTECEDENTE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. ELEIÇÃO DO CORPO DIRETIVO. MATÉRIA ALHEIA À ORDEM DO DIA. DELIBERAÇÃO CONTRÁRIA ÀS NORMAS INTERNAS. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC ATENDIDOS. TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA.
Revela-se portadora de nulidade, no plano da cognição sumária imanente à tutela provisória, assembleia geral extraordinária que elege o corpo diretivo em desconformidade com o ato de convocação e as normas internas do condomínio edilício.
Presentes os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, deve ser concedida tutela de urgência para o fim de suspender, até o julgamento da demanda, deliberação assemblear que exorbita a “ordem do dia” e contrasta com o regramento normativo do condomínio edilício.
Não incorre em litigância temerária a parte que apenas pugna pela valoração probatória e pela interpretação jurídica que entende corretas, segundo a inteligência dos artigos 79 e 80 do Código de Processo Civil.
Agravo de Instrumento conhecido e provido. Agravo Interno prejudicado. (TJDFT, Agravo de instrumento nº 0700202-32.2021.8.07.0000, 4ª T., Relator Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA, julgamento 16/09/2021)
Ainda, após ser notificada por mais de 1/4 dos condôminos, o condomínio recusou-se a convocar a assembleia geral, conforme previsão no Código Civil, é plenamente possível a convocação da AGE pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos: “Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”
Isso porque, “é lícito à assembleia geral, enquanto instância máxima do ente coletivo, reexaminar os próprios atos, desconstituindo ou revogando deliberação anterior, recente ou antiga” (TJSP, apelação cível nº 1016780-23.2022.8.26.0003, julgado em 17/07/2023).
Diante disso, O MM juiz considerou que a convocação da assembleia foi irregular, pois o reajuste da taxa condominial não constava na ordem do dia, ainda, considerou também que a autora não teve acesso à ata e à lista de presença da assembleia, o que viola o direito à informação.
Logo, o MM Juiz suspendeu o reajuste da taxa condominial até que seja realizada nova assembleia; que o valor da taxa condominial volta a ser o anterior, ou seja, de R$ 415,00.
Portanto, a flagrante nulidade do ato de convocação macula o resultado das deliberações feitas em assembleia geral, razão pela qual, ocorrendo tal hipótese a assembleia geral deve ser anulada, seja por outra assembleia geral ou por decisão judicial.
Rogério Santos é advogado especialista em Direito imobiliário e Condominial.
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