A referida assembleia geral de instalação, ou popularmente conhecida no meio condominial como “AGI”, é a primeira assembleia geral que ocorre no condomínio edilício, esta inaugura o processo de gestão condominial.
Não há previsão expressa no direito positivo brasileiro, todavia é costumeiramente utilizada. É neste AGI que costuma-se, por exemplo, eleger o corpo diretivo do condomínio edilício, ou seja, síndico, subsíndico e demais membros; deliberar sobre a escolha de uma empresa para auxiliar o síndico na administração do condomínio; votar a primeira previsão orçamentária do condomínio; a cota condominial; ratificar a minuta de convenção, dentre outros assuntos pertinentes.
Vale ressaltar que, no âmbito da incorporação imobiliária, a “minuta da convenção condominial” já é registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), para a “instituição” do condomínio”, antes da “entrega das unidades”, com isso, no ato de assinatura do contrato de compra e venda (ou Promessa) futuro condômino deverá receber uma cópia da “minuta da convenção condominial”, para conhecimento.
A convocação da Assembleia Geral de Instalação (AGI) é realizada pela construtora/incorporadora, pois ainda não há um síndico eleito.
Quanto ao quórum, o Código Civil determina que: “art. 1.352. salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais”. Não atingido o quórum: “Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial”.
Geralmente, nesta primeira AGI, a condução dos trabalhos é realizada pelos representantes da construtora/incorporadora e, muitos dos condôminos (novos proprietários) sequer comparecem na solenidade, com isso, os representantes, que possuem muitos votos (unidades disponíveis para comercialização) deliberam, votam e aprovam o que melhor convier, por exemplo a escolha do “seu” síndico, da empresa administradora, das empresas terceirizadas e etc.
Aliás, quando da celebração dos contratos com as empresas, escolhidos “unilateralmente” pela construtora/incorporadora na AGI, os contratos preveem prazos longos, acompanhadas de multas elevadas, para os casos de rescisão, ou seja, para que seja mantida a vontade da construtora/incorporadora por longo período. Todavia, tais informações acabam passando despercebida entre os condôminos.
Outro detalhe que muitas vezes chama a atenção é o fato de que a incorporadora ou construtora sugere na própria “minuta da convenção” (ainda não ratificada em Assembleia) a hipótese de pagamento reduzido da cota condominial, referente as unidades ainda vendidas. Tal situação implicaria oneração dos demais condôminos, violando a regra de proporcionalidade prevista no artigo 1.334 do Código Civil. Neste sentido é a recente decisão do e. STJ, no julgamento do REsp nº 1816039, conforme trecho do voto do ministro Villas Bôas Cueva:
“(…)A convenção outorgada pela construtora/incorporadora pode estabelecer o critério do rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor, a ponto de reduzir ou isentar do pagamento da cota condominial(…)”
Ainda, no caso acima apontado, o relator apontou que, no momento de aprovação da convenção, a construtora era proprietária da maioria dos 76 apartamentos, e por isso possuía votos suficientes para aprovar a regra, mesmo havendo oposição dos demais proprietários.
Por fim, o “rito” da Assembleia geral já estará previsto na “minuta de convenção”, que poderá prever, por exemplo, quanto a composição da mesa, presidente, secretario e etc. Após isso, com as deliberações e votação dos temas, ratificada a minuta a minuta de convenção, a AGI será encerrada.
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* O escritório Rogério Santos advocacia, com mais de 10 (dez) anos de experiência, atua na área de direito civil no ramo dos contratos, responsabilidade civil, direito de família, em especial ao direito condominial e imobiliário em geral.
