In casu, os condôminos possuem apartamento na cobertura do edifício, cuja fração ideal é maior do que os demais apartamentos, em decorrência disso, a convenção de condomínio prevê o pagamento de valores proporcionais a fração ideal do imóvel.
Inconformados, os condôminos ajuizaram ação de nulidade de cláusula de convenção de condomínio e/ou disposição constante em ata de assembleia, com pedido de revisão de quota condominial contra o condomínio.
Os condôminos apontaram a impossibilidade de pagar taxa condominial e despesas extras em dobro pelo simples fato de a unidade estar localizada na cobertura do edifício, ainda, que as despesas decorrentes da conservação ou utilização das partes e coisas comuns não possuem qualquer relação com o tamanho ou mesmo com fração ideal dos apartamentos, devendo todas as unidades arcarem com os custos na mesma proporção.
Os pedidos da ação foram julgados improcedente, conforme a r. sentença prolatada pelo juízo de piso. Os condôminos recorreram, mas o e. Tribunal de Justiça de São Paulo negou provimento ao Recurso e manteve a r. sentença. Então, os condôminos recorreram ao e. STJ.
No julgamento realizado pelo e. STJ, o Relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, frisou que:
Por isso, “um apartamento com o dobro da área relativamente a outro, pagará o dobro no rateio das despesas” (TACHA, Jorge; SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antonio. Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio – 2ª edição. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000, pág. 50).
Com idêntico raciocínio, Marcos Eduardo Goiana Fedozzi explica que “o imóvel que ocupa uma maior área de terreno, vale mais, e terá que pagar uma maior fatia das despesas condominiais do que aquele que ocupa uma menor área e que consequentemente valerá menos” (Condomínio edilício no novo código civil. Rio de Janeiro: Forense, 2007, pág. 89).
(…)Também não se pode perder de vista que um apartamento maior pode ocupar o espaço correspondente a uma ou mais unidades imobiliárias no mesmo condomínio. Diante disso, se a construtora/incorporadora, em vez de edificar apartamentos maiores, como ocorre normalmente com as coberturas, usasse essa mesma área para duas ou mais unidades, cada uma delas pagaria individualmente a cota condominial.
No caso, a forma e o valor de cobrança se justificam porque os recorrentes são proprietários da cobertura com área total de 519,12m², correspondente à fração ideal de 20% (vinte por cento), muito maior que as demais unidades que o integram – área total de 269,56m² cada, equivalente à fração ideal de 10% (dez por cento).
O ministro também ressaltou que a suposta justiça no rateio de despesas poderia levar à judicialização de inúmeras demandas devido à dificuldade de estipular critérios claros e incontroversos e que refletisse objetivamente a proporcionalidade dos serviços efetivamente utilizados ou colocados à disposição de cada condômino.
Portanto, houve o reconhecimento da cláusula da convenção que prevê a cobrança com base na fração ideal: “Nesse cenário, se a convenção de condomínio estipula o rateio das despesas com base na fração ideal do imóvel – caso dos autos -, inexiste violação de dispositivo de lei federal. De fato, unidades com frações maiores, de acordo com a previsão do citado art. 1.336, I, do CC/2002, pagarão taxa com valor superior às demais unidades com frações menores”.
Para contato com nosso escritório, clique aqui.