No dia 20 de abril de 2021,  por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb.

Até a presente data (25), o voto ainda não foi disponibilizado nos autos, mas conforme informação colhida no julgamento no plenário virtual, o colegiado entendeu que o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.

Segundo a turma, havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada.

Prevaleceu o voto divergente, que foi acompanhado pela maioria do colegiado, o ministro Raul Araújo apresentou uma distinção entre os conceitos de residência (morada habitual e estável), domicílio (residência com a intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação temporária).

Segundo o magistrado, entre as características da hospedagem estão a alta rotatividade no local e a oferta de serviços – situação presente no caso em julgamento, em que o imóvel era disponibilizado para diferentes pessoas em curto espaço de tempo, com oferta de serviços como lavagem de roupas.

O ministro ressaltou que, no caso dos autos, o condomínio não se voltou contra a possibilidade de os proprietários fecharem contrato de aluguel de longa duração, mas questionou a exploração de hospedagem remunerada, a qual teria trazido perturbação à rotina do espaço residencial e insegurança aos demais condôminos.

O ministro lembrou que a Lei de Locações considera aluguel para temporada aquele destinado à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias. A legislação, segundo o ministro, não trata da hipótese de oferta de imóveis com alta rotatividade nem da possibilidade de divisão de uma mesma unidade entre pessoas sem vínculo – como ocorreu no caso dos autos.

Por outro lado, o magistrado apontou que as atividades realizadas por meio de plataformas como o Airbnb não possuem o modelo de negócio, nem a estrutura ou o profissionalismo suficientes para serem enquadradas na Lei 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo), embora as características desse tipo de locação lembrem um contrato de hospedagem na modalidade atípica:

“Tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas”, explicou o ministro.

Ainda, o Ministro enfatizou que o contrato atípico de hospedagem realizado por meio de plataformas como o Airbnb não configura atividade ilícita, desde que exercida nos limites da legislação.

O ministro apontou que o Código Civil, ao mesmo tempo em que reconhece ao proprietário o direito de dispor livremente de sua unidade residencial, também lhe impõe o dever de observar a sua destinação e usá-la de maneira não abusiva, com respeito à convenção do condomínio – instrumento com força normativa, segundo o próprio Código Civil:

“(…) Assim, o direito do proprietário condômino de usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/1964, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício”,

Vale frisar que no início do julgamento, o relator, ministro Luis Felipe Salomão – que ficou vencido –, havia dado seu voto contra a possibilidade de os condomínios proibirem as locações por meio de plataformas digitais. Para o ministro, essa modalidade não estaria inserida no conceito de hospedagem, mas, sim, no de locação residencial por curta temporada.

Além de entender que essa atividade não poderia ser enquadrada como estritamente comercial, Salomão considerou que, caso fosse permitido que os condomínios vedassem a locação temporária, haveria violação do direito de propriedade.

Segundo o ministro, o condomínio poderia adotar mecanismos para garantir a segurança – como o cadastramento de pessoas na portaria –, mas não seria possível impedir a atividade de locação pelos proprietários, mas como dito, o Ministro relator foi vencido.

Portanto, diante do resultado julgamento, a decisão que ainda não foi publicada pode ser objeto de recursos no âmbito do STJ, bem como no STF, se for o caso, visto que envolve o direito de propriedade, garantido pela Constituição Federal.

Recurso julgado: REsp 1819075

Orientação aos condomínios

Vale frisar que a decisão do e. STJ não veda a locação das unidade condominiais nos termos do que dispõe a Lei de locações. A decisão buscou dar maior autonomia aos condomínios residenciais quanto a limitação, na norma do condomínio, referente a “hospedagem atípica” remunerada, com alta rotatividade e por curto período.

Assim, caso seja mantido o v. acordão do e. STJ, orienta-se que os condomínios residenciais interessados realizem as assembleias para, se for o caso, alterar a Convenção de Condomínio, observando o quórum de 2/3 , para que seja inserida na convenção de condomínio a vedação da “locação”  ou “hospedagem atípica”, remunerada com múltipla e concomitante locação de aposentos a diferentes pessoas, por curta temporada, via aplicativos como AIRBNB e similares.

Isso porque, caso a Convenção de condomínio não trate do assunto, em geral, não há como exigir tal proibição do condômino em disponibilizar sua unidade.

Rogério Santos – Especialista em Direito imobiliário e condominial.

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