O síndico do condomínio
Sabe-se que o síndico administra o condomínio e representa os condôminos. Em regra, cabe a ele resolver as situações que exijam providências.
Evidentemente que em em alguns casos, o sindico contará com o auxílio do subsíndico, do zelador, bem como de uma administradora, isso dependerá da quantidade de moradores e as condições financeiras de cada condomínio.
O sindico poderá não ser condômino, isso quer dizer que poderão se candidatar um locatário ou sindico profissional pessoa física ou jurídica e etc, mas é claro, isso dependerá da previsão da Convenção/Estatuto de cada condomínio.
Ainda, as convenções poderão conter inúmeros outros requisitos, como por exemplo, que o candidato não responda a processos na esfera cível e/ou criminal, nem possuir restrições nos serviços de proteções ao crédito, ou seja, “nome negativado”.
Mas isso é valido?
Talvez seja um excesso de zelo, mas em regra, essas imposições decorrem da vontade da maioria dos condôminos, que fizeram constar isso na convenção.
Por óbvio, os candidatos que não se enquadram nos requisitos poderão socorrer-se ao judiciário, conforme decisão transcrita abaixo, do TJ de SC. Vejamos:
RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DO AUTOR. SUPOSTO CONSTRANGIMENTO VIVIDO EM ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA DO CONDOMÍNIO RÉU. AUTOR QUE SE CANDIDATOU AO CARGO DE SÍNDICO. ALEGAÇÃO DE QUE, À OCASIÃO, FOI EXPOSTO A SITUAÇÃO VEXATÓRIA. TESE RECHAÇADA. CANDIDATURA QUE EXIGIA O PREENCHIMENTO DE CERTOS REQUISITOS. FUTURO SÍNDICO QUE NÃO PODERIA TER SEU NOME INSCRITO NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. DOCUMENTOS ACOSTADOS AOS AUTOS A EVIDENCIAR A CIÊNCIA DOS CONDÔMINOS A RESPEITO DE TAL CONDIÇÃO. SITUAÇÃO CREDITÍCIA QUE, AO CONTRÁRIO DO AFIRMADO PELO AUTOR, NÃO FOI PUBLICAMENTE DIVULGADA. NÃO CONSTATAÇÃO DE PROVAS OU INDÍCIOS ACERCA DE EVENTUAL CONSTRANGIMENTO QUE SUPERASSE O MERO ABORRECIMENTO. AUSÊNCIA DE PROVA DO CONHECIMENTO DO CONTEÚDO DA CONSULTA POR TERCEIROS. ÔNUS QUE INCUMBIA AO APELANTE, A TEOR DO DISPOSTO NO ARTIGO 373, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ABALO ANÍMICO NÃO DEMONSTRADO. DEVER DE INDENIZAR INEXISTENTE. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0300808-95.2017.8.24.0064, de São José, rel. Marcus Tulio Sartorato, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 08-09-2020).
Veja-se que o condômino ajuizou ação de indenização por danos morais em desfavor do condomínio, sob o argumento que foi exposto a situação vexatória na assembleia geral do condomínio, vez que possuía uma restrição em seu nome, que foi exposto naquela solenidade e não pôde concorrer ao cargo de síndico.
Todavia, os pedidos da ação foram julgados improcedentes e o recurso foi desprovido, em decorrência disso, houve a condenação do condômino candidato, ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários do advogado da parte contrária, ou seja, ao advogado do condomínio.
Em geral, o condomínio possuirá um subsíndico, um conselho fiscal, além de uma administradora e/ou contabilidade. Poderá também haver um tesoureiro; um conselho consultivo e/ou comissões temáticas para tratar e conduzir assuntos diversos.
A lei nº 4.591/64, em seu capítulo VI, tratou da administração do condomínio, nos artigos 22 e 23. Mais recentemente, o Código Civil trouxe as disposições sobre a administração do condomínio, em seu capitulo VII, seção II, artigos 1.347 à 1.356.
O art. 1.347 prevê que a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Em regra, caberá remuneração ao síndico, embora a omissão das disposições do Código Civil, isso consta no § 4º do art. 22, da Lei nº 4.591/64.
A convenção é que deverá disciplinar a respeito do valor; da forma de remuneração; se haverá reajuste; bem como se haverá a isenção da contribuição condominial do síndico ou não.
As principais atribuições do síndico
Algumas atribuições do síndico são encontradas no rol exemplificativo do art. 1.348, do Código Civil. Vejamos:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Essas são as atribuições do sindico, elencadas pelo Código Civil, não iremos abordar item a item, mas vejam que o rol é extenso.
Além dessas atribuições, a lei nº 4.591/64, em seu art. 22, alínea “g”, prevê que o sindico deverá manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
Ainda, as Convenções/Estatutos dos Condomínios poderão (deverão) prever outras atribuições do síndico.
Como já dissemos, existe a possibilidade de existir um subsíndico, com a função de substituir o síndico em suas ausências, especialmente nas ocasiões de urgência na iniciativa de medidas impostergáveis, ou em período de férias e etc. A previsão consta no art. 22, § 6º, da Lei nº 4.591/64.
Ainda, vale frisar que o síndico que cometer irregularidades em sua gestão; não administrar convenientemente ou não prestar contas, por exemplo, poderá estar sujeito a responsabilização cível, criminal e também a sua destituição.
Quanto a responsabilização na esfera cível, veja-se o julgado do TJ de SC, in verbis:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA E CONDENATÓRIA. PROCEDÊNCIA À ORIGEM. RECURSO DA PARTE RÉ. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PREJUÍZOS CAUSADOS PELA GESTÃO ADMINISTRATIVA. SUPOSTAS IRREGULARIDADES COMETIDAS PELO SÍNDICO. PRESSUPOSTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 186 E 927 DO CÓDIGO CIVIL. ATO ILÍCITO CONSTATADO. CAUSALIDADE ENTRE O DANO E A CONDUTA. DEVER INDENIZATÓRIO. RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA DO SUBSÍNDICO E DO CONSELHO FISCAL. PESSOAS QUE NÃO INTEGRARAM A LIDE. JULGAMENTO CAPAZ DE VIOLAR OS PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PARÂMETROS ESTABELECIDOS PELO ART. 84, § 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PROTOCOLO DE DIVERSAS PEÇAS INTERMEDIÁRIAS. COMPARECIMENTO EM DUAS AUDIÊNCIAS DE INSTRUÇÃO. ACOMPANHAMENTO DE PROVA PERICIAL. DEMANDA A DESPENDER INTENSO TRABALHO DOS CAUSÍDICOS. CORRETO ARBITRAMENTO EM PERCENTUAL MÁXIMO. VERBA RECURSAL. NÃO ARBITRAMENTO. RECURSO DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0009982-63.2012.8.24.0005, de Balneário Camboriú, rel. Ricardo Fontes, Quinta Câmara de Direito Civil, julgado 23-07-2019).
Ainda, outro detalhe que desperta o interesse é que o síndico também poderá ser responsabilizado na seara criminal, por exemplo, em casos de apropriação de valores do condomínio, conforme julgado do TJ de SC, in verbis:
APELAÇÃO CRIMINAL. CRIME CONTRA O PATRIMÔNIO. APROPRIAÇÃO INDÉBITA (ART. 168, § 1.º, II, DO CÓDIGO PENAL). SENTENÇA CONDENATÓRIA. RECURSO DEFENSIVO. PLEITO ABSOLUTÓRIO POR FALTA DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. MATERIALIDADE E AUTORIA SOBEJAMENTE DEMONSTRADAS PELOS EXTRATOS BANCÁRIOS, DEPOIMENTOS DO ATUAL SÍNDICO, DAS TESTEMUNHAS E PELA CONFISSÃO DA RÉ. APELANTE QUE APÓS TERMINAR SEU MANDATO NEGOU-SE A RESTITUIR VALORES AO CONDOMÍNIO. ARGUIDA AUSÊNCIA DE DOLO SOB A JUSTIFICATIVA DE QUE A RÉ TENTOU EFETUAR O PAGAMENTO. INVIABILIDADE. RECORRENTE QUE APÓS MESES FOI NOTIFICADA EXTRAJUDICIALMENTE E PROPÔS, TÃO SOMENTE, EFETUAR PAGAMENTO DE FORMA PARCELADA. O QUE NÃO FOI ACEITO PELOS CONDÔMINOS. VALORES QUE AO FINAL DA INSTRUÇÃO, PASSADOS 4 ANOS, AINDA NÃO TINHAM SIDO RESTITUÍDOS. DOLO EVIDENCIADO. CONDENAÇÃO MANTIDA. Ademais, “o fato de o réu ter reparado o dano posteriormente, devolvendo ao condomínio o montante de que havia se apropriado, não é capaz de afastar a configuração do crime descrito no art. 168, § 1º, do CP”. […] (TJSC, Apelação Criminal n. 0002730-20.2012.8.24.0163, de Capivari de Baixo, rel. Des. Luiz Antônio Zanini Fornerolli, Quarta Câmara Criminal, j. 05-04-2018). EX OFFICIO. DOSIMETRIA. ADEQUAÇÃO DA SUBSTITUIÇÃO DA PENA PRIVATIVA DE LIBERDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Criminal n. 0000895-48.2016.8.24.0036, de Jaraguá do Sul, rel. Alexandre d’Ivanenko, Quarta Câmara Criminal, julgado 04-07-2019).
Além disso, o síndico está sujeito a “destituição”, veja-se, in verbis:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DEFERIMENTO DESTA. PRETENSÃO DO AGRAVANTE À REVOGAÇÃO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA QUE DESTITUIU O AGRAVANTE DA FUNÇÃO DE SÍNDICO: INSUFICIÊNCIA DE QUORUM; VOTANTES EM DÉBITO; ACUSAÇÃO GENÉRICA, INVERÍDICA E PRESUMINDO-O CULPADO. DESPROVIMENTO. Pelo art. 1349 do CC, “O quórum exigido no Código Civil para a destituição do cargo de síndico do condomínio é a maioria absoluta dos condôminos presentes na assembleia geral extraordinária.” (REsp 1266016/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 18/12/2014). Estipulando a convenção que os condôminos em débito com o condomínio podem votar, outra coisa não há de pretender o agravante. “Se a assembleia, soberana no tema, revela que a quase totalidade dos presentes votaram pelo afastamento do síndico, mantém-se a deliberação, descabendo a pretensão de rever a motivação da deliberação dos condôminos”. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 0026293-08.2016.8.24.0000, de Criciúma, rel. Domingos Paludo, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 26-01-2017)
Por fim, devemos frisar que a pessoa que se sujeita ao cargo de síndico, deverá ter certa tolerância, em decorrência do cargo assumido, não é qualquer situação que dará ensejo a indenização por danos morais em favor do sindico, em desfavor de condômino.
Neste sentido, decisão do TJSC, in verbis:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DO AUTOR. GRATUIDADE DA JUSTIÇA FORMULADA PELO APELADO E NÃO ANALISADA PELO JUÍZO A QUO. DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE CORROBORADA PELOS ELEMENTOS DE PROVA. BENESSE DEFERIDA. AGRAVO RETIDO. IMPUGNAÇÃO AO JULGAMENTO ANTECIPADO E INDEFERIMENTO DA OITIVA DE TESTEMUNHAS. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA DE PEDIDO PARA EXAME DA ESPÉCIE RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO NO PONTO. MÉRITO. AFIXAÇÃO DE CARTAZES EM ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO. IMPRESSOS IMPUTANDO IRREGULARIDADES AO SÍNDICO NA ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL. PEDIDO DE ESCLARECIMENTOS E CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA. ABORRECIMENTO INERENTE AO CARGO. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO DO CONDÔMINO. ART. 188, I, DO CÓDIGO CIVIL. DEVER DE INDENIZAR INEXISTENTE. SENTENÇA MANTIDA. “Toda pessoa que sujeita-se ao exercício do cargo de síndico de condomínio, deve entender e compreender que em decorrência do encargo assumido, terá que administrar insatisfações e desgostos, situações estas que não podem ser confundidas com ofensas a pessoa física do administrador-síndico. O alegado dano moral capaz de ser agasalhado pelo direito é aquele que fere sobremaneira a pessoa alterando-lhe o bem-estar psicofísico. Meros dissabores decorrentes do encargo de síndico não devem ser erigidos ao status de danos morais” (TJSC, Apelação Cível n. 2012.043967-9, da Capital, rel. Des. Saul Steil, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 31-07-2012). RECURSO DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0057834-29.2012.8.24.0023, da Capital, rel. André Luiz Dacol, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 17-07-2018).
Portanto, vejam que são muitas informações, o tema abordado é bastante amplo, mas esses foram os pontos que mereciam destaque certamente irá trazer conhecimento suficiente para que possa auxiliá-los com essas situações, seja você sindico, condômino, advogado, administradora ou interessado ao cargo de síndico.
Aos síndicos, administradoras e condôminos, lembrem-se: “sempre busquem uma assessoria jurídica especializada. ”
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