O QUE É FUNDO DE RESERVA?
Em apertada síntese, o fundo de reserva é o “patrimônio comum vinculado à sua destinação, que é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis” a sua constituição é de responsabilidade do proprietário do imóvel. O Código Civil não traz regras sobre o assunto, então, aplica-se o que prevê a Lei nº 4.591/64, que determina em seu art. 9º, § 3º, letra j, que a convenção de condomínio deverá conter “a forma de contribuição para constituição do fundo de reserva”.
A sua arrecadação é regulada pela convenção, em regra, fixa-se um montante a ser atingido, que respalde segurança e, para isso, cobra-se de cada condômino uma quantia mensal que normalmente varia de 1% a 10% da contribuição condominial e, não se destina a satisfazer uma obrigação vencida e exigível normal, mas visa atender gastos urgentes e inadiáveis.
Assim, caso seja utilizada os valores contidos no fundo de reservas para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação) deve ser reposto. Em regra este fundo de reserva deve ser mantido em contas ou aplicações separadas, não se confundindo com as demais contribuições.
Segundo o doutrinador Arnaldo Rizzardo “reconhece-se à assembleia dar uma finalidade específica, como para a cobertura de obra necessária ou útil não emergencial, dispensando-se chamadas extraordinárias para o aumento da taxa”[1]
QUANDO O CONDOMÍNIO DEVE TER?
Em regra, o condomínio deve sempre manter um fundo de reserva, conforme entendimento do doutrinador Rubens Carmo [2] , visto que este não se destina a satisfazer uma obrigação vencida e exigível normal, para a cobertura de gastos ocorridos, mas tem por escopo constituir uma reserva para fazer frente a certas eventualidades que impõem gastos urgentes e inadiáveis, sem necessidade de acorrer subitamente aos condôminos.
Assim, formado esse fundo, em surgindo gastos urgentes e inadiáveis, não se faz necessário todo o transtorno e pressa em convocar uma assembleia geral (AGE) na qual se decidirá sobre o rateio das despesas, pois poderá ser utilizado os valores contidos no fundo.
O FUNDO DE RESERVA É PARA VÁRIAS FINALIDADES, É NECESSÁRIO CRIAR FUNDOS ESPECÍFICO COMO, POR EXEMPLO, FUNDO DE OBRAS?
A priori o fundo de reserva visa o atendimento de necessidades circunstanciais não cobertas pelas verbas ordinárias da receita do condomínio.
Diferente do fundo de reserva, o fundo de obras não é genérico e se destina para uma obra específica na infraestrutura do prédio. O fundo de obras poderá ser disciplinado pela assembleia que o criou e recomenda-se embasar a decisão demonstrando a necessidade das obras. Aliás, antes de iniciar a cobrança, é importante delimitar quais serão as obras, colher orçamentos, pois isso servirá de parâmetro para determinar o valor da cota do fundo. Por fim, vale a mesma regra do fundo de reserva, qual seja, administrar os fundo em contas ou aplicações separadas, principalmente da utilizada para o pagamento das despesas ordinárias, e suas movimentações devem ser disciplinadas em assembleia.
Indubitavelmente, o fundo de reserva constitui garantia para impedir o desencaixe financeiro do condomínio e não se confunde com as despesas ordinárias e muito menos com as extraordinárias, servindo para assegurar o pagamento de despesas não previstas, devendo, porém, ser recomposto posteriormente.
O LOCATÁRIO (INQUILINO) DEVE CONTRIBUIR PARA O FUNDO DE RESERVA?
A Lei nº 4.591/64 (Lei dos condomínios) não se manifesta expressamente sobre a divisão entre as despesas ordinárias e extraordinárias. É a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) que se pronuncia sobre a questão.
Seguindo o raciocínio da Lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91), o seu art. 22, define as obrigações do locador, assim, logo no inciso X, do mesmo artigo, diz que o locador pagará as despesas extraordinárias do condomínio. Mais adiante, o parágrafo único do mesmo artigo, define o que são despesas extraordinárias e inclui a constituição do fundo de reserva como despesas extraordinárias, na alínea “G”.
Por outro lado, o art. 23 da referida lei, diz que o locatário (inquilino) é obrigado a realizar o pagamento das despesas ordinárias do condomínio (inciso XII), dentre elas a reposição do fundo de reservas utilizado total ou parcialmente no custeio de algumas despesas, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação.
O SÍNDICO DEVE PRESTAR CONTA DO FUNDO?
Ao síndico normalmente cumpre a devida execução das deliberações, já que sua função é de administrador o bem comum, agindo segundo os poderes ditados pela lei e pela convenção, ou mesmo por imposição do condomínio.
Por este motivo, tratando-se de valores pertencentes ao condomínio, o sindico é obrigado a prestar contas, conforme contempla o artigo 1.348, inciso VIII, CC, in verbis:
“Compete ao síndico … VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”. Igualmente a regra na Lei n. 4.591/1964, artigo 22, § 1º, letra f: “§ 1º – Compete ao síndico: (…) f) prestar contas à assembleia dos condôminos”.
Normalmente, submete-se à aprovação da assembleia a documentação do estado econômico do condomínio, a prestação a documentação dos gastos e das receitas, o relato da situação interna das contas nos bancos, a relação das quotas condominiais em atraso, e todas as matérias relacionadas a valores financeiros, tudo em assembleia geral. Após isso, toda a analise, segue-se para a aprovação das contas pelos condôminos. Por este motivo, o sindico deve prestar contas do fundo.
QUANDO FOR UTILIZAR, É PRECISO APROVAÇÃO DE ASSEMBLEIA?
Importante frisar que o Código Civil é omisso em relação ao fundo de reserva, levando a crer que permanecem vigentes as normas previstas na Lei 4591/64, assim, grande parte da Doutrina entende que, é prestigiado o interesse dos condôminos, por este motivo, devem estabelecer na Convenção de Condomínio todas as questões que entenderem pertinentes referente ao fundo de reserva (art. 1334, caput), inclusive quanto a utilização dos valores em casos de emergência.
Diante disso, sabe-se que assembleia geral constitui o órgão hierárquico supremo de decisão e de autoridade máxima, visando, sobretudo, a administração do condomínio e a elaboração de normas internas.
Assim, em regra, sua utilização depende de aprovação em assembleia, todavia, na maioria das vezes, os casos são de emergência, ou seja, a decisão deve ser tomada quase que imediatamente pelo síndico, o que inviabilizaria a convocação de uma assembleia para aprovação da utilização dos valores depositados no fundo de reservas.
Por este motivo, o síndico poderá utilizar os valores, inclusive, em muitos casos, colhendo opinião dos conselheiros do condomínio. Após a utilização dos valores, o sindico deverá convocar uma assembleia para expor a situação e esclarecer o motivo da utilização dos valores do fundo e reserva, considerar as formas para reposição e, colher a aprovação posterior da assembleia, se for o caso.
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[1] Rizzardo, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – 7. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2019, p.173
[2] Elias Filho, Rubens Carmo. Condomínio edilício: aspectos de direito material e processual / Rubens Carmo Elias Filho. — São Paulo: Atlas, 2015
