Dúvidas a respeito da possibilidade da associação de moradores exigir do proprietário não-associado o pagamento de taxa de manutenção e conservação de loteamento.
De todo modo, devemos compreender o instituto. Arnaldo Rizzardo[1] discorre em sua obra a respeito do condomínio de fato e a responsabilidades pelos custos, in verbis:
(…)Ao condomínio de fato, onde cada um tem o seu título individual, com a área do imóvel delimitada e separada das demais. Cria-se, entretanto, uma associação de moradores, mesmo que de fato, com o propósito de praticar certos atos sobre uma extensão de terra que abrange ou atinge todas as propriedades. (…)
Mais especificadamente, cria-se uma associação de moradores, entidade que passa a ser instrumento pelo qual os residentes de determinado loteamento utilizam para realizar suas aspirações, para melhorar as condições internas e para protegerem-se principalmente da violência urbana que assola certa região. Utiliza-se o instituto da associação, na forma dos artigos 53 a 61 do Código Civil, e não o instituto das sociedades, pois se constituem as associações pela união de pessoas que se organizam para fins não econômicos. No caso, visa-se a uma organização das pessoas para implantar unicamente o bem comum, e dotar certa localidade de meios para o proveito geral.
Desde que verificada a prestação de serviços, e trazendo vantagens para todos os moradores e proprietários do conjunto de moradias, sem a expressa recusa no recebimento ou proveito, parece normal a possibilidade de exigir a participação no pagamento dos custos exigidos.
O autor prossegue dizendo que é coerente entender que a omissão em manifestar a recusa revela a aceitação tácita quanto àqueles que não fazem parte da associação ou entidade organizadora.
Por outro lado, segundo a orientação jurisprudencial do e. STJ, in verbis:
“as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram” (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015).
Desta forma, entende-se que a existência de associação, congregando moradores com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional, não possui o caráter de condomínio, pelo que, não é possível exigir de quem não seja associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, o pagamento de taxas de manutenção ou melhoria.
Por fim, vale frisar que o art. 36-A, da Lei nº 6.766/79, incluído pela recente Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, não se aplica à relação jurídica material anterior, porquanto a lei nova não pode retroagir para conferir à associação o direito de cobrar as pretendidas despesas – relativas ao rateio de serviços condominiais e, tampouco, afasta a exigência de que os recorridos sejam associados ou tenham aderido ao ato que instituiu o encargo (REsp 1.839.184 – SP, DJe 11/02/2020).
Escrito por: Rogério Santos, advogado especialista em direito imobiliário e Condominial em Cuiabá, Mato Grosso.
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[1] Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária / Arnaldo Rizzardo. – 7. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2019