Sabe-se que ao comprar um apartamento adquire-se o direito a dois tipos de bens ou propriedade uma de uso exclusivo e outra de uso comum a todos os condôminos, sendo que a propriedade exclusiva é a unidade habitacional, e a propriedade compartilhada é aquela exercida sobre as áreas indivisíveis, terreno, construções de uso comum.
A Taxa Condominial Ordinária é o valor cobrado mediante aprovação das verbas em Assembleia Geral Ordinária para fazer face às despesas necessárias à administração, onde se incluem dentre outras: salários e encargos sociais, consumo de água, energia, esgoto, limpeza, conservação, manutenção de equipamentos, seguro, honorários de administradora, isenção do síndico, etc.
Assim, a taxa ordinária deve ser aprovada mediante Assembleia Geral Ordinária, conforme a regra determinada no Código Civil, in verbis:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Outrossim, para definição da taxa condominial ordinária antes do advento do Código Civil de 2002, a legislação aplicada aos condomínios Lei nº 4.591/1964, que determina em seu art. 12, in verbis:
Art. 12 da Lei 4.591/1964. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
Após a entrada em vigor da Lei 10.406/2002 (atual Código Civil), a Lei 4.591/1964 passou a ser utilizada de maneira subsidiariamente, pois o Código Civil passou a tratar a matéria, art. 1.336, do CC, in verbis:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”
A Fração Ideal é definida também pelo Código Civil de 2002, em seu art. 1.331, parágrafo 3º, que diz: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.”
Tal termo foi criado para facilitar o cálculo do valor da unidade a ser repassado para o promitente comprador da unidade. Sendo ainda mais preciso, é salutar o ensinamento do Professor e Mestre em Direito do Consumidor Estevão Zizzi:
“A fração ideal, via de regra, é calculada dividindo-se a metragem total da área construída do edifício pela área do terreno, multiplicando-se o resultado pela área construída de cada unidade. Portanto, foi criada para dividir os custos com as obras e a mão-de-obra para construir o prédio.” (Condomínio – Cobertura Despesas pela fração ideal não têm relação direta com o tamanho do imóvel. Artigo publicado em Março de 2014 no Jus Navigandi. Disponível em http://jus.com.br/artigos/27200. Acessado em 30.08.2017 – grifo nosso)
Deste modo, o e. STJ tem entendido que a convenção e/ou Regimento interno devem abordam o tema, pois traduz a vontade dos condôminos.
Neste sentido, s STJ, in verbis:
“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. 1. RATEIO DAS DESPESAS PELO CRITÉRIO DA FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL PREVISTO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E NA LEGISLAÇÃO VIGENTE. VALIDADE. PRECEDENTES. 2. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. A forma de rateio das despesas condominiais, com base no critério da fração ideal do imóvel, foi fixada nos termos da legislação vigente e na Convenção de Condomínio, regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, não havendo que se falar em violação dos dispositivos legais apontados.(…)
Acerca do tema, cumpre assinalar que o art. 1.336, inciso I, do Código Civil estabelece ser dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção”, ou seja, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, respeitadas as frações ideais de cada imóvel.” (STJ, AgInt nos EDCL no REsp nº 1.656,089/SP, Rel. Min. Marcos Aurélio Bellizze, julgado em 12.09.2.017).”
Ainda, neste sentido, in verbis:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. DESPESAS DE CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO DO CONDOMÍNIO. RATEIO. CÁLCULO PELA FRAÇÃO IDEAL DOS IMÓVEIS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LEGALIDADE. SÚMULA 83/STJ. 1. Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção”. 2. Consoante a jurisprudência desta Corte, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação. 3. Estando o acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incide a Súmula nº 83 desta Corte, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras. 4. Agravo regimental não provido.(AgRg no AREsp 583.848/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/06/2015, DJe 06/08/2015)
Recentemente, o e. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, decidiu de maneira diversa, no sentido de que embora a assembleia dos condôminos sejam livres para estabelecer a forma de fixação das cotas condominiais devem ser observados os princípios da razoabilidade e isonomia entre os condôminos.
No caso, o condômino proprietário da cobertura num condomínio estava obrigado ao pagamento em 50% a mais em relação aos outros condôminos ficando para cobertura a fração ideal de 1,5 (um e meio) e a fração de 1,0 para as demais unidades residenciais, conforme havia sido decidido em assembleia geral ordinária e constava na Convenção do condomínio.
Então, o condômino proprietário da cobertura entendia que todos devessem pagar por tais despesas de forma igualitária mesmo porque o fato de possuir unidade maior em nada onerava o condomínio, uma vez que a utilização da área comum era igual para todos, independente do tamanho da fração ideal.
Assim, segundo a Relatora do Recurso de Apelação, não se justificava impor pagamentos aos condôminos que possuem frações ideais maiores os pagamentos de despesas ordinárias referentes as áreas comuns ou indivisíveis em percentual maior quando a utilização de tais áreas é realizada de forma igual e indistintamente por todos, não havendo qualquer serviço diferenciado ao condômino que possui área maior, conforme Apelação Cível nº 1013557-72.2016.8.11.0041, sob a Relatoria da Des(a). Maria Helena Gargaglione Povoas, da 2ª CC do TJ/MT, in verbis:
APELAÇÃO CÍVEL – DESPESAS CONDOMINIAIS – RATEIO DAS DESPESAS REFERENTES A UTILIZAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS E INDIVISÍVEIS DO CONDOMÍNIO – INOBSERVÂNCIA DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – POSSIBILIDADE DE DIVISÃO IGUALITÁRIA ENTRE OS CONDÔMINOS JÁ QUE O FATO DE ESTE POSSUIR ÁREA MAIOR EM NADA ONERA AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO – REPETIÇÃO DO INDÉBITO – NÃO ACOLHIMENTO DECISÃO A QUE SE CONFERE EFEITO EX NUNC – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Ainda, na decisão, a Relatora tornou sem efeito cláusula da convenção do condomínio que determinava o pagamento a maior pelo condômino em 50% em relação as despesas ordinárias realizadas pelo condomínio.
Inconformado o condomínio interpôs Recurso Especial ao STJ, o que está pendente de análise.
Com isso, deve-se aguardar se a decisão do TJMT, será mantida ou se o e. STJ, manterá seu entendimento atual.