Considerando a excepcionalidade dos tempos vividos, diante da Pandemia do COVID-19, foram impostas inúmeras restrições a população, dentre elas os contatos presenciais, utilização de máscaras de proteção, alta higienização e outros.
Com o objetivo de evitar a Propagação da Doença, o Congresso Nacional decretou e o Presidente da República sancionou a Lei nº 13.979 de 02-02-2020, com o objetivo de dispor sobre as medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus responsável pelo surto de 2019.
Deste modo, nos condomínios edilícios, os reflexos dessas restrições foram muitos, como o fechamento/isolamento das áreas de lazer (piscinas, academias, churrasqueiras e etc), as assembleias presenciais dos condôminos também foram canceladas, isso diante do alto risco de contágio.
Por este motivo, muito condomínios necessitam da continuidade das suas atividades, eleição do representante (síndico), inclusive a movimentação das contas bancárias e etc. Entretanto, os mandatos dos síndicos vencem ou já venceram no decorrer desta quarentena, por isso, faz-se necessária novas eleições, isso porque um exemplo é que a grande maioria das instituições financeiras exigem atas de eleições dos síndicos, atualizadas, para a continuidade na movimentação das contas bancárias dos condomínios.
Assim, a assembleia geral constitui o órgão hierárquico supremo de decisão e de autoridade máxima, visando, sobretudo, a administração do condomínio, a elaboração de normas internas e outros.
Para que ocorra a (re)eleição dos síndicos, deve haver uma assembleia, pois a eleição decorre da vontade do órgão máximo nos condomínios, ou seja, a assembleia geral dos condôminos, que delibera e vota e aprova a eleição do sindico, conforme dispõe o art. 1.347, do Código Civil, in verbis:
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Mas conforme acima mencionado, devido ao caos que assola o mundo, deve-se evitar a aglomeração de pessoas, por conseguinte, evitar ao máximo a realização das assembleias presenciais.
Em decorrência disso, em votação remota (via internet), o SENADO aprovou o Projeto de Lei (PL) 1.179/2020, de autoria do Senador Antonio Anastasia, que visa a flexibilização de algumas normas de direito privado durante a pandemia de coronavírus, inclusive o capítulo VIII do PL, trata dos condomínios edilícios, do art. 11 ao 13, in verbis:
CAPÍTULO VIII
DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS
Art. 11. Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:
I – restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação do Coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;
II – restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do Coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.
Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias.
Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino por esse meio será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.
Art. 13. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.
O PL foi remetido para a câmara dos deputados, para discussão e votação, caso seja aprovado, será posterior enviado para a sanção presidencial, se for o caso. Assim sendo, o referido PL ainda inexistente no mundo jurídico, incapaz de amparar a realização das assembleias virtuais.
Vale frisa que as assembleias, reuniões e/ou julgamento virtuais estão sendo cada vez mais utilizado neste período. Deste modo, diante do atual cenário, com as ferramentas necessárias é possível a realização da assembleia virtual.
Por outro lado, a maioria dos Condomínios edilícios não preveem e também não vedam a realização das assembleias virtuais. Por este motivo, sem amparo legal e sem previsão na convenção dos Condomínios, as realizações das assembleias virtuais são frágeis e passiveis de impugnações e/ou anulações.
Diante da atual insegurança jurídica e para evitar questionamentos futuros – formais – a respeito da realização do ato assemblear virtual, alguns condomínios têm ajuizado ações para buscar autorização judicial para a realização de assembleia geral – ordinária ou extraordinária – em ambiente virtual, vez que prudente a prévia autorização judicial para tanto.
Importante consignar que a realização de assembleia em ambiente virtual não traz qualquer prejuízo, seja ao condomínio ou aos condôminos; ao contrário, viabilizará, em princípio, maior facilidade para a participação, inclusive daqueles com eventuais dificuldades de locomoção, a transparência e o registro fiel dos acontecimentos, mediante gravação da solenidade.
Oportunamente, algumas decisões judiciais já foram proferidas viabilizando a realização das assembleias virtuais. Neste sentido, trechos da decisão do juízo da 11ª Vara Cível da comarca de São Paulo – TJSP, processo nº 1019016-19.2020.8.26.0002, in verbis:
(…)Nessas condições, inviável a realização de assembleia condominial, não apenas por violar os termos do referido decreto, mas também por implicar concreto risco de contágio dos condôminos.
O condomínio, no entanto, exige uma série de providências para a continuidade de suas atividades, algumas que somente podem ser autorizadas pelo órgão máximo, qual seja, a assembleia geral.
(…)
Quanto à convocação dos condôminos, deverão ser observadas as disposições convencionais (4.14), com expressa indicação do ID e senha de acesso ao ambiente de reunião virtual, podendo a carta registrada ou sob protocolo ser substituída por mensagem eletrônica, desde que o endereço eletrônico tenha sido cadastrado pelo condômino junto ao condomínio.
No mesmo sentido, trecho da decisão do juízo da 5ª Vara Cível da comarca de São Paulo – TJSP, processo n 1018783-22.2020.8.26.0002, in verbis:
(…)De antemão, considerando a excepcionalidade dos tempos vividos, restritos que estão os contatos presenciais, não se vê empecilho para que se proceda na forma requerida, sem que aqui se valide de antemão a assembleia condominial, sendo possível, ao depois, pontualmente, serem suscitadas causas de invalidade. Contudo, considerando se tratar de forma de reunião não prevista na convenção condominial, de se possibilitar, com a extensão do prazo da convocação, que aqui fixa-se em dobro, a possibilidade de os condôminos obterem os recursos tecnológicos necessários para a participação efetiva no ato.
Por fim, para a devida instrução e comunicação dos condôminos, convém o fornecimento a eles de detalhado caminho para acesso do sistema em que se realizará a reunião, cuidando-se da ampla compatibilidade com os diversos sistemas informáticos hoje existentes, sob pena de restrição viciosa à participação dos condôminos.
Assim, com esse apontamentos e determinações, defiro a tutela de urgência.
Portanto, tendo em vista que ainda não houve a aprovação do PL 1.179/2020, em caso de extrema necessidade para realização de uma assembleia virtual, busque uma boa assessoria jurídica condominial, para que haja segurança jurídica no ato, ainda, os mesmos requisitos das assembleias presenciais deverão ser seguidos, quanto a convocação de todos os condôminos, a pauta do dia, deliberação, votação assinatura (assinatura digital), autenticação de IP, sistema criptografado e etc.
Do mesmo modo, posteriormente a ata deverá ser elaborada, registrada em cartório, se for o caso, enviar a ata aos condôminos. Com um detalhe importante: a assembleia digital ficará gravada.
Por fim, diante do atuo cenário, lembre-se: o bom senso – razoabilidade – proporcionalidade devem prevalecer.
Rogério Santos é advogado especialista em Direito Condominial e membro da comissão de Direito Condominial da OAB/MT.
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