As associações e os condomínios edilícios diferem um do outro, apesar de terem semelhanças entre si e comumente ocorra a confusão.
Os condomínios edilícios basicamente são regidos pela Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre os Condomínios em edificações e as Incorporações Imobiliárias e artigos 1.331 seguintes do Código Civil e, enquanto que, a Associação de Moradores é regida pelos artigos 53 a 61 do Código Civil, e, pela lei nº 6.766/79, que é a responsável por disciplinar o parcelamento de solo urbano e loteamentos.
Associação é uma organização de direito civil em que as pessoas se reúnem em prol de um bem comum. Cria-se, entretanto, uma associação de moradores, mesmo que de fato, com o propósito de praticar certos atos sobre uma extensão de terra que abrange ou atinge todas as propriedades.
Mais especificadamente, cria-se uma associação de moradores, entidade que passa a ser instrumento pelo qual os residentes de determinado loteamento utilizam para realizar suas aspirações, para melhorar as condições internas e para protegerem-se principalmente da violência urbana que assola certa região.
Utiliza-se o instituto da associação, na forma dos artigos 53 a 61 do Código Civil, e não o instituto das sociedades, pois se constituem as associações pela união de pessoas que se organizam para fins não econômicos. No caso, visa-se a uma organização das pessoas para implantar unicamente o bem comum, e dotar certa localidade de meios para o proveito geral.
Desde que verificada a prestação de serviços, e trazendo vantagens para todos os moradores e proprietários do conjunto de moradias, parece normal a possibilidade de exigir a participação no pagamento dos custos exigidos. Coerente entender que a omissão em manifestar a recusa revela a aceitação tácita quanto àqueles que não fazem parte da associação ou entidade organizadora.
Logo, o condomínio edilício é uma propriedade em comum, sendo que nesta propriedade existem áreas de utilização exclusiva e áreas de utilização comum de todos, obrigando os moradores às obrigações previstas na sua convenção condominial e regimento interno. Pelo Código Civil, existe a obrigação do pagamento da contribuição de condomínio apenas no condomínio edilício. Porém, conforme mencionamos, existem hipóteses em que na associação há obrigação de pagamento de rateio de despesas (Recurso Extraordinário -RE nº 695911, com repercussão geral [Tema 492]). Falaremos adiante.
A Associação de Moradores é uma organização voluntária e realizada por pessoas com interesses em comum, visando direitos e obrigações a serem cumpridos por um Estatuto Social e regimento interno.
Vale frisar que o morador de um condomínio edilício é proprietário de uma unidade autônoma mais a fração ideal da área comum, a qual, pertence a todos os moradores do referido, se tratando de um bem particular, e, daí, a propriedade de cada morador de uma fração ideal.
Já no caso da associação de moradores, não há que se falar em fração ideal de eventuais áreas comuns, como por exemplo, praças e parques, pois, tais bens são de propriedade pública, sendo o morador proprietário tão somente do seu lote, podendo este possuir uma construção ou simplesmente um lote vazio (caso tenha adquirido com a finalidade de construir).
Então veja-se que as áreas comuns no condomínio edilício pertencem ao condomínio. Na Associação de moradores as áreas comuns poderão ser tanto privadas, como públicas, embora em ambos os casos o uso e manutenção das áreas ficarão sob a responsabilidade da Associação.
O Condomínio edilício e a associação de moradores têm regimento interno, mas o condomínio terá Convenção Condominial como a lei interna maior, enquanto a associação de moradores terá um Estatuto Social com este intuito.
Em geral no Condomínio a adesão não é voluntária. Todos os moradores do condomínio ficam obrigados a pagar as contribuições condominiais e a seguir as normas e diretrizes internas do condomínio.
Na Associação os moradores poderão ser obrigados a pagar as contribuições associativas ou não a depender de alguns aspectos gerais e objetivos. O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que as associações de moradores de loteamentos urbanos não podem cobrar taxa de manutenção e conservação de proprietários não associados antes da Lei federal 13.465/2017 ou de anterior lei local que discipline a questão. A decisão, por maioria de votos, foi proferida no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 695911, com repercussão geral (Tema 492).
A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte:
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
Com isso, o que se extrai do julgamento que aquele que não quer arcar com a contribuição associativa em loteamentos com acesso controlado, deve procurar constituir sua residência, em imóvel localizado em loteamento aberto, até porque, a escolha do local para residir é uma questão pessoal de cada adquirente de imóvel.
Assim, vale reforçar que, a partir de então, prevalece o entendimento do STF, ou seja, poderá haver cobrança de taxa associativa caso a aquisição do lote ou adesão à associação tenha sido registrada nas matrículas dos lotes no Cartório de Registro de Imóveis.
Superada tal divergência, outro ponto que merece destaque é que no Condomínio edilício a administração e a eleição do síndico e demais membros previstos na Convenção (subsíndico, tesoureiro e conselheiros), serão todos eleitos pelos condôminos, em assembleia geral, designada para este fim, conforme art. 1.347 e seguintes dos Código Civil.
Na associação, a eleição também ocorre em assembleia geral, com votação dos moradores associados, porém neste caso, a composição dos Órgãos Administrativos será determinada pelo Estatuto Social, como exemplo, Corpo Diretivo (Presente, Vice-Presidente, Conselheiros), Conselho Fiscal etc.
A Prestação de contas nos Condomínios edilícios, se dá em geralmente com os livros de receitas e despesas e devem prestar contas pelo menos uma vez por ano (CC, art. 1.350) ou mais vezes, a depender da previsão da Convenção do condomínio, mas são desobrigados de escrituração fiscal.
As Associações são obrigadas a algumas obrigações acessórias, por isso, em geral, devem fazer a escrituração e sua contabilidade, além de prestarem contas por meio de demonstrativos mensais contábeis aos associados.
Portanto, essas são as principais considerações a respeito das associações sem fins lucrativos e os condomínios edilícios, por óbvio que não iremos exaurir o tema nesta breve análise, pois poderíamos abordar inclusive a respeito da segurança, visto que em regra, os condomínios edilícios podem cercar todo seu terreno, instalar cerca-elétrica e impedir a entrada de pessoas não autorizadas, enquanto nas associações, se for criada em um loteamento de acesso controlado poderá ser murado com portaria, porém, se tratar-se de um loteamento aberto, somente após concordância dos associados e autorização do Poder Público poderá ser fechado, igual a condomínio.
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Rogério Santos. Advogado há 10 anos. Pós-graduado em 1. Direito Condominial e Imobiliário; 2. Processo Civil; 3. Constitucional e Administrativo; e 4. Direito Digital e LGPD.